不動産購入のご相談

藤沢・湘南での住宅購入・マイホーム探し

このページでは、不動産購入における注意点や当社のサポートを掲載しております。
少し分量がありますので、お時間のある際に、ご覧いただけますと幸いです。
代表者の経歴や資格などのプロフィールについては、代表紹介ページに記載しております。
お住み替え・売却のご相談は、不動産売却の完全ガイドもぜひご覧ください。

理想を形にする、不動産の選び方

不動産の「正体」を知る

タイパ（タイムパフォーマンス）が叫ばれる時代、最短ルートで不動産の正体に触れます。
皆さま、不動産とは何か？それは、「土地と建物」のことです。
では、不動産はスマホや車のように廃棄できると思いますか？

実は、不動産（土地）は捨てることができません。
2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度（土地を国が引き取る）も、要件が非常に厳しく、例えば、建物がある場合や土地境界が未確定の場合などは申請が却下されてしまいます。
流行の表現を借りれば、不動産購入は、解約縛りが厳しい永久サブスクリプションの幕開けと言えます。

魅力的な資産になるか、重くのしかかる負債になるか。
スーモで物件を探す前に、この「特殊な財産の選び方」と「長期的な価値」について、少し知ってみませんか？
そして、ご家族や友人、身近な知人の方が不動産に悩まれている際は、この情報を共有してみてください。

不動産購入の「価値」「コスト」「リスク」を明確に

マイホームとしての不動産の価値は沢山ありますが、以下のようなものが考えられます。

• 建物性能や設備の機能性は、賃貸よりも優れていることが多い
• リビング、各部屋、収納など建物面積は広くなることが多い
• 夏は涼しく冬は暖かい家を実現できる
• 家の中でおもちゃを広げて遊ぶ、友達を呼んでパーティーをする
• 戸建であれば庭や駐車場も手に入るし、共用廊下等がないのでプライバシー性に優れる

これらは、居住の快適性や満足度の向上につながりますが、れっきとした不動産の価値です。

• 大家さんの事情（老朽化による建て替えなど）で引っ越す必要なし
• 高齢になって賃貸住宅を借りられない不安がなくなる
• 交通事故や疾病により急逝しても団信に加入していればローンが免除される

更に持ち家では、学区転校や次の住まいが見つからない不安も、ありません。
大切な住まいを突如失わない安心感、これも価値です。

一方で持ち家には、賃貸では払う必要がない、以下のコスト（不動産関連固定費）が存在します。

• 屋根や外壁など建物の修繕費用
• 室内設備・壁・床のリフォーム費用
• 擁壁（ようへき）の改修費用
• 固定資産税と都市計画税

屋根や外壁の放置は雨漏れや腐食の原因となるため、定期的なメンテナンスが欠かせません。賃貸では大家さんが負担^*1していた室内設備についても自分で修繕します。高低差のある土地の擁壁（ようへき）改修が必要になれば、費用は時に数百〜数千万円にのぼります。また、税金（固定資産税・都市計画税）も無視できません。藤沢市の標準的なマイホームであれば、年間15~20万円前後の維持費が住宅ローン以外にかかります。
*1 修繕費等の維持管理費は、大家さん負担ではなく、家賃に含まれていると考えることもできます。

また、リスク（自分の想定通りにいかない事）としては以下が存在します。

• 金利変動、利払いの増加
• 地域の衰退、不便になる
• 売却時の損失、手放せない

多くのお客様は住宅ローンを変動金利で組んでおり、金利が上昇すると利払いが増えます。予算を抑えることは大切ですが、無理に条件を下げた結果、将来的な修繕費増加や快適性が下がることは、本意ではないはずです。
大切なのは、物件価格だけではなく、「住み始めてからのお金」まで含めて、安心して暮らせるラインを一緒に見極めることだと考えています。
また、不動産には、自分たちの力では抗えない「地域の衰退」という現象があります。購入する際は、地域がどのように変遷していくのか、長期的な視点で検討することが大切です。街の活気が失われることや利便性の低下といった地域の衰退は、売却時の損失発生や、究極的には不動産を手放せなくなる原因となります。
このような「価値」「コスト」「リスク」をしっかりと把握することです。
把握できていれば、途中で行き詰ることはなくなります。

不動産購入は「ゴール」ではなく「スタート」

家を買う、本当の理由。
それは、家族皆で楽しく幸せに、安心して住める場所が欲しい。これに尽きるのではないでしょうか。
単身の方にとっても、自分自身の城を持つことは、人生の質を高めることができます。
マイホームは、人生の多くの時間を過ごす「思い出作りのスタート地点」であり、家族を守る盾でもあります。
「人生そのもの」といっても過言ではないでしょう。

今の時代、物件情報はスーモやアットホームで誰でも手に入ります。
実は、プロだけが独占しているお買い得物件は、情報の透明性が高い現代ではほぼ存在しません。
そんな情報過多な時代だからこそ、一生愛せる、次の人が喜んで引き継いでくれるものを選び抜く必要があります。

人生100年時代における、不動産購入で大切なことは、ある種の「ゴール」から逆算すること。
自分が買う家は、長く住み続けられるのか、売却したら老後資金に充てられるか、相続で子や孫に負担をかけないか。
マイホームの市場競争力を把握しておくことが「解約不能なサブスク」を「将来の安心」に変えるのです。

「大切にしたいこと」の優先順位を決める

購入目的の整理と運命の出会い

ここでは購入目的を整理していきます。
まず、「駅近マンションの利便性」と「趣味を楽しめる広い庭」は、多くの場合、両立しません。
また、「一度は持ち家に住みたい」と「ポートフォリオ分散・資産形成」は全く異なる購入目的です。
このように、ある人にとっては理想の不動産や考え方でも、別の人にとっては理想とかけ離れていることがあります。
実は、家族でも同様に、夫にとっての正解が妻にとっての正解ではないことがあります（当然逆も）。

マイホーム探しは「家って今後どうする？週末ちょっと見に行ってみる？」こんな会話から始まることが多いのではないでしょうか。見学後に家族で十分な話し合いが行われないまま、あっという間に契約まで進んでいた。というのはよくある話です。購入した不動産が原因で、家族が不仲になってしまうことさえあります。

「週末はじめて見に行った不動産がとっても良かった！」と運命に感じるかもしれません。
いいえ、きっと運命でしょう。
不動産は、一つとして同じものが存在しません。あなたはオンリーワンの家を見てきたわけです。
早く契約しなければ、ほかの誰かに取られるかもしれない。その焦りは痛いほど分かります。
しかし、不動産が原因で家族に亀裂が入ってしまうなら、誰かに譲ってしまったほうがよっぽど幸せです。
購入目的をしっかりと話し合い、家族全員が心から納得できる不動産を見つけましょう。

この家、おすすめですか？

初めてお会いしたお客様から「この家はおすすめですか？」と聞かれることがあります。
営業マンなら「おすすめです！」と即答したほうが、説得力はあるかもしれません。
お客様も深い意味ではなく、気遣ってコミュニケーションをとってくださっているのでしょう。
しかし、このご質問に対する答えは本当に難しい。
なぜなら、お客様が描く将来設計によって、おすすめか、そうでないか、180度変わってしまうからです。

例えば、通勤利便性を重視した短期居住なら値崩れしにくい中古マンションが賢い選択ですが、お子様に資産を残す目的なら築古は不向きです。おすすめがガラッと変わります。
自分たちに合っているか迷ったときは「なぜ家を買おうと思ったのか」という原点に立ち返ってみてください。
更に一歩踏み込んで「自分たちは何を重視しているか」「どんな暮らしがしたいのか」話し合ってみましょう。

不動産の価値・魅力度　×　お客様の気持ち・将来設計
このかけ算の答えこそが、本当におすすめできる物件です。

場所と予算の具体的な決め方

不動産は住宅ローンを利用して購入するケースがほとんどです。
そこで、いくらの不動産を買うのか、言い換えれば、借入金額はいくらか、ここが最重要論点です。
一般的に、住宅ローンは年収の5～7倍までが目安とされています。ファイナンシャルプランナーが監修していて、食費、医療費、学費、光熱費、雑費、さらには固定資産税など、緻密な計算が行われた結果です。
もっとも、住宅ローンは安いに越したことはありません。

とはいえ、年収の5〜7倍という目安は、ここ藤沢においては、やや現実味を欠いています。
では、どのように決めていけばいいのか。
住みたい場所の「得られる満足感」と「経済的な負担」を天秤にかける、独自のフローをご紹介します。

相場や不動産関連固定費の把握・どのような不動産を購入できるかは、必要に応じて適宜アドバイスさせていただきます。このフローは、一般的な探し方と異なり、あらかじめ住宅ローンの金額・予算を固定しないものです。

この探し方では「お客様が破産したらどうするんだ！」や「まず予算を決めないと物件探しが長期化して家賃が無駄だ！」というお声がありそうです。
前述のとおり、住宅ローンの金額は安いに越したことはありません。
しかし、安い不動産には理由があります、解約不能なサブスクと比喩しました。
十分に検討して、物件探しが数週間～2,3か月延びて家賃を多く払ったとしても、物件価格や購入後の維持管理費を考えれば大したものではありません。十分検討せずに予期せぬ費用が発生するほうが問題です。

実は、この手法は、「不動産会社の営業効率」を完全に捨て、「お客様の人生の持続性」だけに焦点を当てたものです。
「予算を先に決めて物件を大量に見て契約まで持っていく」のが業界の常識ですが、当社は、お客様がその場所で得られる満足感と、生涯の経済的な負担を天秤にかけながら進めます。
スーモで問い合わせた後は不動産会社に丸投げ・・・とはいかないので、少し大変かもしれませんが、この手法こそが住み始めた後の満足感を一番高められると考えています。

「ぼんやり」を「くっきり」に

絶対的エース「間取り」の影に

皆さまは、日ごろの買い物で入念に下調べをされますか？
「クチコミやレビューを全部見る」という方もいれば、直感で進める方もいます。
小さな家電や服なら、直感で選んで期待外れだったとしても「次はこうするか」で解決でしょう。
一方で不動産は、衣食住の一つでありながら、非常に高額な商品で、買い直しは中々できません。

よく「100点の不動産は無い」と言われます。しかし、100点に近づけることは出来ます。
その方法は、「何を検討すべきか」を把握し、検討項目について一つずつ答えを出していくこと。
しかし、不動産購入の現場では、多くの方が「そもそも何を検討すればいいのか」が分からないまま、濃霧の中をライト無しで歩いています。

「間取りは？」といった目に見える部分だけがフォーカスされ、もっと根深いリスクやコストがくっきりしないまま判を押さざるを得ません。
あなたの大切な決断を「ぼんやり」で進ませないために、検討すべき重要ファクターを整理しておきましょう。

このページでは、これら一つ一つの項目についての説明は割愛いたしますが、これらをしっかりと検討することは、不動産購入の全体像をつかむ一番の手掛かりになります。ぜひ参考にしてください。

資金計画書の余白に書き込む

多くの不動産会社では、マイホーム購入の資金計画書を作成してお渡ししています。
不動産の価格、登記費用、仲介手数料、銀行費用などが詳細に記載されており、毎月のローン支払額、管理費と修繕積立金も載っています。現在お住まいの家賃よりもローン支払額が安い場合には差額が記載されることもあり、賃貸よりも持家のほうがお得に感じます。ところが、不動産購入の「価値」「コスト」「リスク」で既述したように、持ち家は広範囲でコストがかかります。

• 屋根や外壁など建物の修繕費用
• 室内設備・壁・床のリフォーム費用
• 擁壁（ようへき）の改修費用
• 固定資産税と都市計画税

家は材質の違い・個体差があるため、30年間ほぼ修繕せずに雨漏れ無し・設備もほぼ交換していない家が実在しますが、安心して住むためには定期的なメンテナンスが欠かせません。当社では、戸建を検討されるお客様には、毎月1.5万円ほどを積み立ててほしいと提案しています（対症療法で住まわれている方もいます）。何年に一度という明確な決まりはないですが、劣化してきたかなと感じる10年～20年の間に、屋根や外壁の手入れを検討してみてください。室内設備は、一般的に設計耐用年数は10年ですが、実際は不調や故障となってから交換する方が多いようです。

固定資産税と都市計画税については、マイホームの場合、新築後3年間（又は5年間）の軽減措置があるため、その期間は少し安くなります。軽減措置終了後は、地域や土地・建物の規模によりますが、藤沢市の標準的なマイホームであれば、年間15万円～20万円ほどかかるため、月換算1.3万円～1.7万円ほどの負担になります。

結局、資金計画書に盛り込まれていない費用として、月々2～3万円は見ておく必要がありますが、将来の費用を盛り込みすぎると「そんなにお金がかかるなら家が買えない」と不安になるかもしれません。そのような場合、購入を諦める必要はなく「ローン以外の支出がこれだけある」と正しく認識し、心の準備をしておくことが大切です。

住宅ローンの「センター」は金利か？

0.05%でも低い金利を求めて銀行を比較する光景は、さながら「金利総選挙」のような熱狂を感じさせます。
もちろん金利は最重要ですが、絶対的なセンターの影に隠れた「団信の保障内容」や「保証料の返還規定」といった論点も、実は運命を分けるポイントになります。

• 団信（団体信用生命保険）
  金利上乗せなしで一般団信＋αがつくケースや、僅かな金利上乗せで追加できる団信。
  実は、X銀行では、就業不能状態が2年間継続しなければ保険金は支払われませんし、Y銀行では入院日数が連続31日以上、その日以後も150日継続して入院しなければ保険金が支払われない厳しい条件になっています。
  また、三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）についても「診断・入院で住宅ローンの残高がゼロになる場合」と「『初診日から60日以上の労働制限や言語障害が継続した』と診断されたら残高がゼロになる場合」があります。これらは、サラッと渡される被保険者のしおりや、とても小さい注釈（アスタリスク）にひっそりと書いてあります。金利に加えて、団信についても見落とさないよう注意が必要です。
• 借入期間
  一般的に住宅ローンの借入期間は35年です。30歳で借り入れても65歳なので、ゾッとする方も結構多いです。しかし最近は、40年や50年といったローンも登場しています。では借入期間はどのように決めるべきか？
  答えは簡単、35年と50年で金利が大きく変わらないのであれば、一番長い期間にするべきです。つまり、50年借りられる方は50年で組みましょう。「長く借りると利息がもったいない」と思うかもしれませんが、無理に短くして家計を圧迫するよりも「長く借りて、いつでも返せる準備をしておく」ことが今の時代における合理的な選択です。ただ、預金やNISAなど、自分でお金を蓄えておくことが苦手な方は、短期間がおすすめです。
• 融資手数料と保証料
  融資金額×2.2%の「手数料」がかかる金融機関が多いですが、「保証料」を採用しているところもあります。基本的な違いとしては、借り換えや繰り上げ返済をしたときに戻ってくるかどうか。手数料型は、極論、借りた翌年に宝くじで全額返済しても1円も返金されません。一方で保証料型は、翌年なら大半が返金されます。保証料は毎年一定額ずつ減っていくわけではないため、例えば完済期間が30年と35年では大きな差は出ませんが、5年～10年くらいで売却や借り換えをした場合は数十万円の差が出ます。最近は保証料型が減ってきましたが、住み替え、銀行借り換え、繰上返済の可能性も考慮して決めましょう。

何でも聞けるから正解が見つかる

ここまで読んでくださった皆さま、ありがとうございました。
「正直不動産購入は考える事が多すぎて疲れる」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

無理もありません。
不動産購入には「価値」「コスト」「リスク」があり、その「価値」についても土地、建物、地域など様々な要因があります。さらには不動産だけでなく、住宅ローンについても比較検討する必要があり、これらを完璧にして、たった一つの正解を導き出すことは非常に困難です。

当社は、あなたを置いてけぼりにしません。
ぼんやりしたイメージを、一つずつ「くっきり」させ、納得感を持って前に進めるまで、お付き合いいたします。また、「最短ルートで購入まで進めたい」という方には、必要な情報をギュッと詰め込んでお伝えいたします。
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