不動産売却の完全ガイド

契約不適合責任とは、建物と土地が契約の内容に適合しない場合（不具合などがある場合）に、売主が負う責任です。買主は、売主に対して、損害賠償、契約解除、修繕、代金減額を求めることができます。
契約条件として「契約不適合責任を免責する」ことができますが、契約不適合責任が発生するかどうかは、免責条項の有無も含め、様々な事情を考慮して判断されます。

建物状況調査とは、建築士等の専門家による住宅の健康診断です。基礎・柱や梁（はり）・屋根など、建物の重要な部分を調査します。調査項目は既存住宅状況調査方法基準に定められています。水道などをつなぐ給排水管調査を追加項目に加えることができます。不具合がなければ健康的な住宅としてアピールできますが、調査費用がかかるため、状況に応じて実施するか選択します。不具合がある場合は修繕実施や修繕項目の参考とします。

現況測量とは、現況の土地を測ることを意味します。隣接地の所有者とは立ち合いを行わず、境界標やブロック塀などを頼りに土地のおおよその形状や面積を求めます。

境界標とは、土地の境界（隣の土地との境目）の位置を表すための標識です。四角形の土地では、基本的には、敷地の四隅に一つずつ境界標が設置されています。

越境物とは、土地の境界を越えて隣地に出っ張っている、建物・ブロック塀・樹木などのことです。売主様の所有物が越境している場合は原則是正を行いますが、隣接地の所有物が売主様の土地に侵入している場合で是正が困難なときには、将来的に是正する覚書などを締結して対応します。
越境物は、目に見えるものだけが対象ではなく、地面に埋まっている配管や塀の基礎なども対象となります。これらは目視できず、役所の下水道台帳という図面でも簡単には確認できないため、トラブルになりがちです。入念に確認を行い、是正の段取りを組む必要があります。

買主の属性とは、勤務先や家族構成、融資利用の有無などの情報を意味しています。一般的な傾向として、大手企業に勤務の方は、ローン審査上有利で、高評価されることが多いです。

住宅ローンの審査内定状況とは、売買契約の"前"に「住宅ローンの仮審査」を行っているかどうかです。通常、住宅ローンは「仮審査」と「本審査」の二段階に分かれています。仮審査の内定が出ている場合は、売買契約の"後"に行う「住宅ローンの本審査」も内定が出る見込みが高いです。また、ローンを利用しない買主もおり、その場合は融資特約による契約解除の心配がありません。

融資特約による契約解除とは、売買契約を結んだ後、買主の融資（住宅ローン）が内定とならなかった場合に、違約金なく契約が解除される（初めから契約を結ばなかったことになる）特約です。
手順⑤に戻されてしまうため、売主様としては可能な限り避けたいものです。しかし、ローン利用の買主に対して特約を外すことは現実的ではないため、適切な判断ができる不動産会社に依頼することが大切となります。

売買契約時には、買主から売主様に手付金を交付することが一般的です。この手付金は、実質的には解約金として扱われ、契約締結後一定の時期までであれば、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主様から契約を解除する場合は、受領済みの手付金を返金した上で、手付金と同額を解約金として支払う必要があります。契約を解除すると、契約が初めから結ばれなかったことと同じ意味になります。

大規模な自然災害、天災地変などにより、建物が滅失や損傷してしまった場合、一定の条件の下で、双方ともに契約を解除できます。手付金は返金となります。通常、お互いに損害賠償などを請求することはできません。

自身が引渡しに向けて手続きを行っているにもかかわらず、相手側が手続きを怠っている場合、手続きを行うように催促した上で、契約を解除できます。違約金を請求できる場合と請求できない場合があります。

確定測量とは、土地の境界線を確定するために、隣接地所有者（道路は市区町村等、民有地は個人や法人）立会いの下で行う測量のことです。境界標がない場合は、新たな境界標を設置します。確定測量によって作成した図面を「確定測量図」と言います。

地積更正登記とは、登記簿に記載された土地の面積と、確定測量の土地面積が異なる場合に、登記簿面積を確定測量面積に修正する登記のことです。昨今、不動産売買におけるトラブル防止等の観点から、面積が異なる場合には、この登記を行う場合があります。

登記簿とは、法務局（登記所）が管理する不動産の書類です。古くに登記された土地は、測量手法や技術が未発達だったこともあり、土地面積が異なる場合があります。

付帯設備表とは、売買契約時に取り交わす書類です。設備の有無、その故障状況、引渡しまでに撤去するかどうか等を記載します。例えば「給湯器：有、故障：無」と書類上は記載したのに、実際には故障している場合は修繕を行う必要があります。

固定資産税等の清算とは、市町村に納める固定資産税等を、お引渡し日前日までを売主様、お引渡し日以降を買主負担として実務上行う清算手続きのことです。関東・関西で地域慣行がありますが、藤沢市内の不動産の場合は、一般的には1月1日を基準として、お引渡し日以降の分を買主から売主様に日割りで支払います。なお、納税通知書は買主宛に再発行されないため、形式的には売主様に四期分の税金を納めていただきます。

不動産売却により生じた所得は、給与などとは合算せず「譲渡所得」となります。譲渡所得が生じた（計算上利益が出た）場合には、確定申告が必須となります。一方で譲渡所得がマイナス（計算上は売却損が出た）の場合は、必ずしも確定申告を行う必要はありません。
この譲渡所得は、購入価格と売却価格の純粋な差ではなく、建物等の経年劣化を考慮して求める必要があります。また、譲渡所得の特別控除の特例という制度が複数あるため、特例を適用できるかどうか、十分に確認する必要があります。当社では、信頼できる税理士と密接に連携しております。

契約不適合責任とは、土地が契約の内容に適合しない場合（地中埋設物がある場合など）に、売主が負う責任です。買主は、売主に対して、損害賠償、契約解除、修補、代金減額を求めることができます。
契約条件として「契約不適合責任を免責する」ことができますが、契約不適合責任が発生するかどうかは、免責条項の有無も含め、様々な事情を考慮して判断されます。

地中埋設物とは、土地に埋まっている不要物です。具体例としては、昔の家の基礎、杭、浄化槽、井戸、ごみ、レンガ・タイル・コンクリート片の建築廃材などです。これらは、建築に際して支障となることが多いため、撤去する必要があります。撤去には費用が発生するため、余裕を持った資金計画が大切です。引渡し後に見つかった場合は、一般的には、地中埋設物として売主様に契約不適合責任が発生します。

現況測量とは、現況の土地を測ることを意味します。隣接地の所有者とは立ち合いを行わず、境界標やブロック塀などを頼りに土地のおおよその形状や面積を求めます。

境界標とは、土地の境界（隣の土地との境目）の位置を表すための標識です。四角形の土地では、基本的には、敷地の四隅に一つずつ境界標が設置されています。

越境物とは、土地の境界を越えて隣地に出っ張っている、建物・ブロック塀・樹木などのことです。売主様の所有物が越境している場合は原則是正を行いますが、隣接地の所有物が売主様の土地に侵入している場合で是正が困難なときには、将来的に是正する覚書などを締結して対応します。
越境物は、目に見えるものだけが対象ではなく、地面に埋まっている配管や塀の基礎なども対象となります。これらは目視できず、役所の下水道台帳という図面でも簡単には確認できないため、トラブルになりがちです。入念に確認を行い、是正の段取りを組む必要があります。

買主の属性とは、勤務先や家族構成、融資利用の有無などの情報を意味しています。一般的な傾向として、大手企業に勤務の方は、ローン審査上有利で、高評価されることが多いです。

住宅ローンの審査内定状況とは、売買契約の"前"に「住宅ローンの仮審査」を行っているかどうかです。通常、住宅ローンは「仮審査」と「本審査」の二段階に分かれています。仮審査の内定が出ている場合は、売買契約の"後"に行う「住宅ローンの本審査」も内定が出る見込みが高いです。また、ローンを利用しない買主もおり、その場合は融資特約による契約解除の心配がありません。

融資特約による契約解除とは、売買契約を結んだ後、買主の融資（住宅ローン）が内定とならなかった場合に、違約金なく契約が解除される（初めから契約を結ばなかったことになる）特約です。
手順⑤に戻されてしまうため、売主様としては可能な限り避けたいものです。しかし、ローン利用の買主に対して特約を外すことは現実的ではないため、適切な判断ができる不動産会社に依頼することが大切となります。

売買契約時には、買主から売主様に手付金を交付することが一般的です。この手付金は、実質的には解約金として扱われ、契約締結後一定の時期までであれば、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主様から契約を解除する場合は、受領済みの手付金を返金した上で、手付金と同額を解約金として支払う必要があります。契約を解除すると、契約が初めから結ばれなかったことと同じ意味になります。

大規模な自然災害、地殻変動などにより、土地が滅失してしまった場合、一定の条件の下で、双方ともに契約を解除できます。手付金は返金となります。通常、お互いに損害賠償などを請求することはできません。

自身が引渡しに向けて手続きを行っているにもかかわらず、相手側が手続きを怠っている場合、手続きを行うように催促した上で、契約を解除できます。違約金を請求できる場合と請求できない場合があります。

確定測量とは、土地の境界線を確定するために、隣接地所有者（道路は市区町村等、民有地は個人や法人）立会いの下で行う測量のことです。境界標がない場合は、新たな境界標を設置します。確定測量によって作成した図面を「確定測量図」と言います。

地積更正登記とは、登記簿に記載された土地の面積と、確定測量の土地面積が異なる場合に、登記簿面積を確定測量面積に修正する登記のことです。昨今、不動産売買におけるトラブル防止等の観点から、面積が異なる場合には、この登記を行う場合があります。

登記簿とは、法務局（登記所）が管理する不動産の書類です。古くに登記された土地は、測量手法や技術が未発達だったこともあり、土地面積が異なる場合があります。

アスベストとは、天然の鉱物で、石綿（いしわた）とも呼ばれます。耐火性や断熱性などに優れることから建築分野でも多く使われてきましたが、吸引すると人体に有害であることから、現在は原則使用が禁止されています。解体に際しては、建物にアスベストが使用されているかどうかを事前に調査する義務があります。含有が認められると解体費用が非常に高額となります。

建物滅失登記とは、建物の登記簿を閉鎖する手続きです。解体後1か月以内の申請が法律で義務付けられています。ご自身で行うことも可能ですが、不備によるお引渡し日（決済日）の遅延は契約違反となるリスクがあります。一般的には土地家屋調査士へ依頼することが多く、費用は5万円程度が目安です。

登記簿とは、法務局（登記所）が管理する不動産の書類です。建物がなくなった場合は、この登記簿を閉じる必要があるため、建物滅失登記を申請します。

固定資産税等の清算とは、市町村に納める固定資産税等を、お引渡し日前日までを売主様、お引渡し日以降を買主負担として実務上行う清算手続きのことです。関東・関西で地域慣行がありますが、藤沢市内の不動産の場合は、一般的には1月1日を基準として、お引渡し日以降の分を買主から売主様に日割りで支払います。なお、納税通知書は買主宛に再発行されないため、形式的には売主様に四期分の税金を納めていただきます。

地中埋設物とは、土地に埋まっている不要物です。具体例としては、昔の家の基礎、杭、浄化槽、井戸、ごみ、レンガ・タイル・コンクリート片の建築廃材などです。これらは、建築に際して支障となることが多いため、撤去する必要があります。撤去には費用が発生するため、余裕を持った資金計画が大切です。引渡し後に見つかった場合は、一般的には、地中埋設物として売主様に契約不適合責任が発生します。

土壌汚染とは、重金属や有機化合物など基準値を超えて土壌に含まれている状態を言います。工場・ガソリンスタンド・クリーニング施設の跡地などで土壌汚染が認められることがあります。また、自宅はこのような施設に該当しない場合でも、近隣から汚染土壌が流出し、自宅の土地が汚染される場合があります。土壌が汚染されている場合は、除去等の費用負担や心理的嫌悪感から、汚染されていない土地と比べて価値が低くなると考えられ、売主様に契約不適合責任が発生する場合があります。

地盤沈下・液状化とは、いずれも軟弱な土地を意味しています。正確には異なる事象ですが、いずれも、そのままでは建物が建築できない土地です。買主は、通常の耐震性・地耐力を備えた土地を購入することが一般的であることから、売主様に契約不適合責任が発生する場合があります。

不動産売却により生じた所得は、給与などとは合算せず「譲渡所得」となります。譲渡所得が生じた（計算上利益が出た）場合には、確定申告が必須となります。一方で譲渡所得がマイナス（計算上は売却損が出た）の場合は、必ずしも確定申告を行う必要はありません。
この譲渡所得は、購入価格と売却価格の純粋な差ではなく、建物等の経年劣化を考慮して求める必要があります。また、譲渡所得の特別控除の特例という制度が複数あるため、特例を適用できるかどうか、十分に確認する必要があります。当社では、信頼できる税理士と密接に連携しております。

契約不適合責任とは、主に建物が契約の内容に適合しない場合（不具合などがある場合）に、売主が負う責任です。買主は、売主に対して、損害賠償、契約解除、修繕、代金減額を求めることができます。
契約条件として「契約不適合責任を免責する」ことができますが、契約不適合責任が発生するかどうかは、免責条項の有無も含め、様々な事情を考慮して判断されます。

建物状況調査とは、建築士等の専門家による住宅の健康診断です。マンションの場合は、一戸建てと異なり、室内設備の機能、品質や劣化状態が重視されることから、建物状況調査は実施せずに、設備検査だけを行うことも少なくありません。

設備検査とは、専門の検査員等による住宅設備機器の健康診断です。キッチン、お風呂、洗面化粧台、トイレ、給湯器などの設備について、動作確認を含む検査を実施します。不具合がなければ健康的な住宅としてアピールできますが、検査費用がかかるため、状況に応じて実施するか選択します。不具合がある場合は交換や修繕を実施するか、設備に不具合があることを明示して売却します。

買主の属性とは、勤務先や家族構成、融資利用の有無などの情報を意味しています。一般的な傾向として、大手企業に勤務の方は、ローン審査上有利で、高評価されることが多いです。

住宅ローンの審査内定状況とは、売買契約の"前"に「住宅ローンの仮審査」を行っているかどうかです。通常、住宅ローンは「仮審査」と「本審査」の二段階に分かれています。仮審査の内定が出ている場合は、売買契約の"後"に行う「住宅ローンの本審査」も内定が出る見込みが高いです。また、ローンを利用しない買主もおり、その場合は融資特約による契約解除の心配がありません。

融資特約による契約解除とは、売買契約を結んだ後、買主の融資（住宅ローン）が内定とならなかった場合に、違約金なく契約が解除される（初めから契約を結ばなかったことになる）特約です。
手順⑤に戻されてしまうため、売主様としては可能な限り避けたいものです。しかし、ローン利用の買主に対して特約を外すことは現実的ではないため、適切な判断ができる不動産会社に依頼することが大切となります。

売買契約時には、買主から売主様に手付金を交付することが一般的です。この手付金は、実質的には解約金として扱われ、契約締結後一定の時期までであれば、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主様から契約を解除する場合は、受領済みの手付金を返金した上で、手付金と同額を解約金として支払う必要があります。契約を解除すると、契約が初めから結ばれなかったことと同じ意味になります。

大規模な自然災害、天災地変などにより、建物が滅失や損傷してしまった場合、一定の条件の下で、双方ともに契約を解除できます。手付金は返金となります。通常、お互いに損害賠償などを請求することはできません。マンションの場合、部屋自体が滅失することは考えにくいですが、建物全体が傾いたり、ひび割れが生じた場合は、解除事由として認められる可能性が考えられます。

自身が引渡しに向けて手続きを行っているにもかかわらず、相手側が手続きを怠っている場合、手続きを行うように催促した上で、契約を解除できます。違約金を請求できる場合と請求できない場合があります。

付帯設備表とは、売買契約時に取り交わす書類です。設備の有無、その故障状況、引渡しまでに撤去するかどうか等を記載します。例えば「給湯器：有、故障：無」と書類上は記載したのに、実際には故障している場合は修繕を行う必要があります。

専有部分とは、マンションの一部屋、〇〇〇号室の室内全体です。一方で廊下やバルコニーは専有部分ではなく、共用部分となります。実は、共用部分は避難経路にもなっているため、基本的に自転車やプランターなどを置いてはいけません。

専用使用権とは、共用部分のうち、特定の号室のみに使用が認められた権利です。具体例としては、専用庭が挙げられます。

固定資産税等の清算とは、市町村に納める固定資産税等を、お引渡し日前日までを売主様、お引渡し日以降を買主負担として実務上行う清算手続きのことです。関東・関西で地域慣行がありますが、藤沢市内の不動産の場合は、一般的には1月1日を基準として、お引渡し日以降の分を買主から売主様に日割りで支払います。なお、納税通知書は買主宛に再発行されないため、形式的には売主様に四期分の税金を納めていただきます。

管理費等の清算とは、毎月の管理費・修繕積立金・その他利用料等を、お引渡し日前日までを売主様、お引渡し日以降を買主負担として実務上行う清算手続きのことです。一般的には、当月の日割り分だけではなく、翌月分までを清算します。例えば、9月23日にお引渡しをした場合、売主様が10月分（9月下旬引落）まで支払う代わりに、9月23日～30日の8日分＋10月の1か月分を清算し、買主銀行口座からの振替は11月分（10月下旬引落）からにします。

修繕積立金とは、マンションの外壁や屋根、エレベーターなどの共用部分を計画的に維持管理・修繕していくために積み立てるお金です。修繕積立金は、共用部分について、管理組合（所有者全員で作る団体）が行う修繕工事の費用に充当されるもので、専有部分（〇〇〇号室）の修繕・リフォーム費用は含まれていません。修繕積立金は、マンション全体の資産価値を維持するためのもので、返金や清算といった手続きはございません。

不動産売却により生じた所得は、給与などとは合算せず「譲渡所得」となります。譲渡所得が生じた（計算上利益が出た）場合には、確定申告が必須となります。一方で譲渡所得がマイナス（計算上は売却損が出た）の場合は、必ずしも確定申告を行う必要はありません。
この譲渡所得は、購入価格と売却価格の純粋な差ではなく、建物等の経年劣化を考慮して求める必要があります。また、譲渡所得の特別控除の特例という制度が複数あるため、特例を適用できるかどうか、十分に確認する必要があります。当社では、信頼できる税理士と密接に連携しております。