水害ハザードマップが重要事項説明書に追加。

皆さんこんにちは。
久しぶりにブログ更新です。

近年、大規模な水災害による甚大な被害が日本全国で生じています。
亡くなられた方々にお悔やみ申し上げるとともに、被害にあわれた方々の一日も早い回復をお祈りいたします。

本日は、宅建業法の解釈・運用の考え方の一部改正について解説します。

ニュース内容のまとめ

  • 近年の大規模水災害の頻発を受けて一部を改正。
  • 7月17日に公布、8月28日に施行。
  • 施行日までに重要事項説明書に追加されます。

改正の背景と効果

今回の改正について、私自身は協会広報で知ったのですが、国交省からの通知については、以下のような記述がありました。

近年、大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じ、不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることに鑑み、本日、宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令…続く

最近の水災害

平成30年7月に発生した西日本豪雨では、岡山県倉敷市でハザードマップの想定区域とほぼ同じ区域が浸水し、ニュースなどでハザードマップの有効性が注目されたのは記憶に新しいところです。

昨年は台風19号により、大規模な河川氾濫や、神奈川県内では箱根で日別降雨量国内1位の920ミリを記録し、土砂災害や浸水などの大きな被害を受けました。
今月も熊本県を中心に九州地方で豪雨が発生し、多くの方が命を落としています。

効果と期待

一昔前までは「ハザードマップって何ですか?」「こんなのあるんですね。」という感じでした。もちろん不動産会社にも説明義務はありませんでした。
重要事項説明の必須項目に追加し、あらかじめ説明することで、購入後の素早い避難行動に繋がるはずです。被害の軽減が期待されます。

注意すべきこと

改正後、区域内の不動産取引が禁止されるわけではありません。今までどおり取引が出来ます。したがって「見に行ったら浸水想定区域内の物件だった。」という事もあります。
また、不動産会社からの区域内か否かの説明は、契約当日になることが多いです。物件を見に行くタイミングではありません。

自ら情報を入手しにいく

契約当日に「浸水想定0.5メートルの区域です」と説明を受け、契約を断れる方がどのくらいいるでしょうか。10人に1人か2人だと思います。

人生を左右する不動産購入で大切なことは、ハザードマップなどの重要な情報は、早い段階から入手しておくことです。検討している市町村のホームページへアクセスし、ダウンロードしてスマホに入れておきましょう。
ハザードマップは定期的に更新されますので、紙媒体のマップは情報が古い場合があります。

今後の評価

今回の改正を受けて、資産価値はどうなるでしょうか。

徐々に下落傾向

私個人の予想では、今後徐々に価値が下落することが予想されます。
改正前も最近は「一昔までは即完売した物件も今では売れ残っている。」という事が浸水想定区域内では特に増えています。土砂災害警戒区域なども同様です。

カギになるのは金融機関

不動産の市場価格は「オリンピック」とか「2022年問題」とよく言われますが、重要なのは金融機関です。金利が安くなれば不動産価格は高騰し、金利が高くなれば不動産価格は下落します。

金利以前の話では、金融機関が融資できる物件か否かで、価格が大きく変わります。金融機関は融資を行う前に、不動産の担保評価をみており、融資額と担保評価が釣り合わない物件には融資を行いません。

例えば「市街化調整区域は融資不可」と定めている金融機関もあります。

今回の改正により、金融機関において浸水想定区域をどのように扱うかがカギになってくるでしょう。

あとがき

経済合理性、大切な命を守るためにも浸水想定区域は避けるべきでしょう。

しかし、ご実家の近く、通勤学区の関係、古くから継いできた家、住み慣れた町など、人にはそれぞれ異なる事情があり、その地を離れられない、離れたくない方がいます。

複雑なこれからの時代に大切なことは、浸水想定区域はダメ。と決めつけるのではなく、情報を精査して防災意識を高めることなのかもしれません。