住宅ローン控除(減税)についてわかりやすく解説します

今回は、住宅ローン控除とは何か、減税の仕組み、概要について解説していきたいと思います。
内容量が多いため難解になりがちなので、この記事では要点をしぼって簡潔に触れていきます。

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
具体的には、次の適用要件を満たすことでこれから説明する3つの中から一番少ない金額が10年間控除されます。

消費税10%の住宅ローン控除(13年間)については以下をご覧ください。
消費税10%の住宅ローン控除(13年間)についてわかりやすく解説します

適用要件(対象となる方)

住宅ローン減税の適用要件はつぎのとおりです。

  • 取得の日から6ヶ月以内に入居。各年12月31日まで住み続けていること。
  • 各年毎の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 床面積が50㎡以上。店舗併用の場合は2分の1以上が居住用であること。
  • 10年以上の住宅ローンであること。
これら全てを満たしていれば原則対象となりますが、課税の特例を受けたこと(受ける予定)がある場合や贈与、勤務先借入の場合は対象とならない場合があります。詳細規定についてはお調べいただくかご相談ください。

中古住宅の場合は、築年数の制限があります。
木造20年以内、マンション25年以内が原則です。それ以上であっても一定の書類を取得すればクリアすることも可能です。

控除の基準とは

それでは基準となる3つの数字を見ていきます。

所得税(源泉徴収税)

控除額となる基準の一つ目は、所得税です。年始頃に勤務先より発行される源泉徴収表の一番右側に記載されています。ピンク色で囲っているところです。

平成30年分 源泉徴収表の見本

最大控除額(ルールの上限)

こうした制度には財源がありますから、制度として上限も定められています。具体的にはつぎのとおりです。カッコ内の数字は1年あたりの上限です。

区分一般認定
新築住宅
& 土地
4,000万円
(40万円)
5,000万円
(50万円)
中古住宅
(課税)
4,000万円
(40万円)
5,000万円
(50万円)
中古住宅
(非課税)
2,000万円
(20万円)
3,000万円
(30万円)

したがって、所得税が20万円や40万円、50万円を超える場合は一部控除されません。認定住宅とは長期優良住宅や低炭素住宅のことです。

住宅ローンの年末の借入残高

3つ目の基準です。住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担の軽減を図るための制度ですから、借入残高以上は還付されない仕組みになっています。
計算式は「借入金額等の年末残高 × 1%」です。

例えば、所得税を30~40万円納めていても、借入金額が2,000万円の場合は、その1%ですから、20万円までしか減税を受けることが出来ません。

実際の控除金額

3つの基準を確認したところで、実際に控除される金額を確認してみます。
グラフはイメージです。

所得税からの控除

住宅ローンの年末の借入残高の推移(イメージ)

2,500万円を借り入れて、年間100万円ずつ返済していきます。
所得税は昇給に伴って徐々に増えていきます。 黄色いラインが控除される金額です。 ところが8年目には、年末の借入残高と所得税が逆転しましたので、以降は借入残高の1%が控除金額になります。

住民税からの控除

なお、1年目~7年目の様に所得税から控除しきれない場合は、自動的に翌年の住民税から控除される仕組みになっています。ややこしくなるので詳しい解説は置いておいて、控除限度額だけ触れておきます。

  • 課税物件:136,500円/年(前年度課税所得×7%)
  • 非課税物件:97,500円/年(前年度課税所得×5%)
なぜなら住民税については、税務署から市区町村へ書類が回付されますから、申告の必要がありません。こちらの手続きはありませんので、所得税が少ない場合は住民税から控除されると覚えていただければよいと思います。

あとがき

最大500万円!というキャッチフレーズも見かけますが、それは制度上の上限です。住宅ローン控除(減税)の基準となる金額を正しく理解して、楽しいマイホーム探しを進めましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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