住宅ローンについて

弊社は提携ローンで金利が安いです!
住宅ローンで一番大切なのは金利。しかも今は低金利です。
団信は皆さん付けてないですよ。
もし団信付けるならネット銀行がお得です。
本当にそうでしょうか。一度読んでみてください。

時として頭金は無駄になってしまう。

「夢のマイホームのため。」と貯金してきたお金を使うお客様も多いのではないでしょうか。
住宅ローン審査の観点から言えば、頭金を出すほど審査承認となる可能性は高まり、金利などの条件も良くなるはずです。

しかし頭金は必ずしも必要なものではありません。
こんな事を書くと金融機関の人に叱られてしまうかもしれませんが、
頭金を出さずに審査承認となるお客様は、頭金を出す必要はありません。

一昔前の住宅ローンは、借入限度額は「物件本体価格の〇割」や「本体価格100%までの融資・諸経費不可」という規定が主流でしたが、最近は諸経費も併せて貸し出してくれる金融機関が増えました。
「ご年収に対して借入希望額が多い場合」や「勤続年数が短い・正社員でない」などの事情で諸経費借り入れが出来ない場合も往々にしてありますので、その場合は頭金を出すべきと言えます。

さまざまな制度を有効活用したい。

さて、前置きが長くなりましたが、なぜ頭金を出す必要がないのでしょうか。
それは住宅ローンにまつわる様々な制度を有効活用するためです。

<住宅ローン控除>
住宅ローンの年末残高・源泉徴収税・規定のいずれか3つから一番低い額を上限として還付金が支払われます。
したがって、頭金を出すことによって借入金額が減ってしまうと住宅ローン控除の制度を最大活用できない場合があります。

<団体信用生命保険(団信)>
団信とは、住宅ローン返済中の死亡、高度障害、疾病等に備える保障制度です。
団信には様々なプランがあり、そのプランで規定している疾病等になった場合、
住宅ローンの残債を上限として保険金が下りる仕組みです。

例えば、単独で借入した住宅ローンの残債が2,000万円の状態で債務者が死亡した場合には、
通常2,000万円の保険金がおり、残された家族に支払い義務は生じません。

ところが頭金を500万円出していた場合は、残債1,500万円に対して1,500万円の保険金がおりることになります。
頭金を出していなければ、その500万円は貯金としてまだ残っていますので、残された家族が使えるわけです。

それぞれの制度については、当社のブログでも公開しておりますのでよろしければご覧ください。

贈与なら思い切って頭金として使う。

父母・祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合は、
令和2年現在最大で500万円~1,500万円(住宅性能・消費税による)が非課税となる制度が存在します。

この制度は贈与ですから購入した不動産の名義に親御さんが入ることはありませんし、
住宅ローンの連帯保証人や物上保証人になってもらう必要もありません。
もし資金の援助をしてもらえるのなら、思い切って頭金として使いましょう。
この制度を利用する場合は確定申告が必須ですのでお忘れずに。

金利なのか保障なのか。

ここ数年、ネット銀行の利用を検討するお客様が多くなってきました。
そんなお声の多くは「金利の低さ」が理由です。
令和2年現在、ネット銀行では0.4%を切る商品が存在しております。
従来の店舗型銀行も0.44%などの商品は存在しておりますが、0.4%を切る商品は当社の知るかぎり存在しません(提携ローンを除く)。

また、ネット銀行の多くは、ホームページ上で「〇〇疾病特約が金利上乗せなしでついてくる!」とか
「〇〇になったら残債の半分を保障!」などとお客様に響くキャッチフレーズを前面にアピールしております。
住宅ローンの事前審査もスマホから行えるため、ハードルが低いのも魅力的です。

さて、ここで問題となるのが保障についてです。

同業他社、お客様に聞いてみたところ、
どのような状態になったら実際に保障が受けられる(≒保険金がおりる)かを把握している人は、ほんの一部でした。

例えば、A銀行はガンと診断されたその時点で保険金がおりますが、
B銀行はガンなどで就業不能状態が12か月継続すると保険金がおります。
就業不能状態とは、自宅での軽度な労働ができる場合は該当せず、本当に寝たきりのような状態を指します。

おりると思っていた保険金がおりないほど怖いものはありません。
お客様の年齢・家系・考え方などによって、ベストな金融機関は異なります。
物件を絞り込む前、時間のあるうちに検討しておくことが大切です。